房源挂在网上
陌生人进进出出
当住宅变为“网约房”
要知会邻居吗?
无证开设民宿
引发邻里纠纷
小周与小张是同一栋楼的上下楼邻居，双方房屋登记用途均为住宅，二人是各自房屋的所有权人。2023年，小张把其房屋改成“网约房”经营，通过多个互联网平台发布房源信息进行宣传，标明价格并接受预订。因小张无证开设民宿、扰民等问题，小周诉至浙江省宁波市江北区人民法院，要求小张停止将房屋用于商业经营性活动，恢复其住宅用途。
小张辩称，该房屋是以自住为主、出租为辅，交易形式符合普通房屋出租的特征，且“网约房”不同于经营性用房，只有属于旅馆业客房的“网约房”才属于经营性用房。
法院：房屋的住宅用途已改变
被告停止对房屋的经营性使用
法院审理后认为，本案争议焦点为案涉房屋作为“网约房”使用，是否属于将住宅改变为经营性用房，是否应征得有利害关系的业主的一致同意。
小张通过网络平台发布房源信息，标明价格并接受不特定人员预订，按日出租、结算费用;
同时，按照相关要求配置消防器材、登记入住人员信息，并在房屋内配备酒水饮料等有偿使用物品，提供清洁等住宿服务。
上述行为有别于一般的房屋租赁，其经营模式虽然与一般旅馆业存在一定差异，但仍是利用房屋为入住客人提供有偿的住宿服务。其行为实质上已改变了房屋的住宅用途，属于将住宅改变为经营性用房，应该经有利害关系的业主一致同意。故法院判决小张停止对房屋的经营性使用，恢复其住宅用途。
法官：将住宅改变为经营性用房
需经有利害关系的业主一致同意
《中华人民共和国民法典》第二百七十九条明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
本案中，判断案涉房屋是否属于“住改商”，核心在于房屋使用性质是否从“满足居住需求”转变为“提供经营性服务”。小张通过网络平台面向公众出租房屋，按日结算费用，还配置消防设施、进行入住登记、提供有偿使用物品及清洁等住宿服务，其经营属性与普通房屋租赁中“固定承租人、长期使用、仅提供房屋本身”的特征存在明显区别，实质上已构成经营性住宿服务，属于典型的“住改商”行为。
法官提醒，有利害关系的业主的一致同意，是住宅改经营性用房的法定前提，“网约房”业态的发展不能突破法律底线和邻里权益边界。房屋所有人在利用房产获取利益时，必须遵守法律规定和小区管理规约，尊重相邻业主的合法权益，不得擅自改变房屋规划用途。
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