南方财经全媒体记者魏彤 广州报道
4月10日，广州—CBRE世邦魏理仕发布《2024年第一季度广州房地产市场回顾与展望》，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。
2024年一季度延续了2023年态势。总体而言，广州商办工业市场需求看盘量呈现上升趋势，为未来半年的成交去化做好了铺垫；而零售和仓储物流市场租金企稳；政府和业主仍然保持了积极的招商举措。写字楼市场活跃度显著提升，搬迁需求推动成交，租金跌幅环比收窄。优质零售物业市场品牌拓展意向及物业招商策略均有分化，核心商圈更受惠于假日消费热潮。而跨境电商平台2024年开年继续在广佛仓储物流市场表现活跃。大宗交易市场的法拍成交增多，买家则见本地投资者较为活跃。
知名品牌有较大租金谈判空间
春节后市场活跃度提升，楼宇带看量显著增加。
2024年第一季度，广州市录得净吸纳量5.2万平方米，比去年同期有较大提升，全市空置率环比微升0.2个百分点至18.4%。位于金融城的汉银广场投入使用，为广州写字楼市场增加了10.3万平方米的优质办公面积，供应量同比下降15.9%。
从行业来看，TMT、专业服务业和金融业保持需求前三位，占全市成交比例合计超过60%。TMT企业中，除了录得线上游戏的扩张活动外，本季度软件开发和人工智能企业的需求占比有所增加。
从交易的类型来看，搬迁成交在新租交易总面积中的占比达到71%，为近年最高值。其中，14%的企业在搬迁中伴有缩减面积的举动，比例略高于2023年全年的水平。
“这反映出租户的租赁策略仍趋于保守，对租金成本的控制依然严格。楼宇为此也在积极应对，除了提供租金折让，不少业主在年初制定了装修补贴预算，以吸引品质用户。”世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部、办公楼负责人程志文表示，受此带动，全市租金面价环比下调1%，至每月每平方米143.3元，跌幅环比收窄1.1个百分点。
2024年全市还有10个项目，共计78万平方米的办公面积即将投入市场，超过七成的面积位于琶洲和金融城。程志文表示，在供应充沛的市场环境下，租户在租赁谈判中处于优势地位，即使是进行面积不变甚至是扩大面积的搬迁活动，企业也希望通过新搬迁和续约的租金差来对比控制成本，从而达到降本增效的目的。
市场消费方面，延续了2023年假日消费热潮，广州春节文旅消费畅旺。2024年农历新年期间，广州位列国内旅游热门目的地。1-2月住宿餐饮业零售额同比增长10.2%。核心商圈更受惠于假日旅游消费，连锁快餐也计划把握当前租金松动的机会寻求扩张。总体而言，广州优质零售市场租金平稳，知名品牌仍保有较大的租金谈判空间。
一季度零售品牌成交占比最高，餐饮排名第二。具体细分类别来看，时尚服装品牌成交占比最高，达到23.1%，其中包括国内设计师品牌和潮牌在核心物业的拓店。同时，国际品牌Givenchy和Valentino也在珠江新城的K11围板；特色餐饮保持活跃，本季录得14.4%的成交占比。其中，天河城引入多个餐饮品牌，在提升品牌丰富度的同时，还有望提升租金收入；咖啡茶饮甜品仍然是成交主力之一，占比12.5%。但咖啡新店显著减少，成交数量仅占该品类的8%。
世邦魏理仕广州公司战略顾问部负责人钟廉军表示，整体来看，零售商对于扩张仍然保持谨慎，部分高端餐饮仍采取观望姿态。而知名品牌对于区位和运营商都有所筛选，对租金成本实行控制。为此，尽管优质零售物业空置率稳步下行，但是租金报价仍然保持平稳。
“广州商业市场受惠于假日旅游消费的火爆，老城区商业街尤其受游客欢迎。热门商业街客流增长迅猛，引领消费复苏，进一步带动所在商圈空置率的下降和租金提升，品牌能级也随之提升。”钟廉军说。
整租需求支撑仓储市场空置去化
在仓储物流市场，跨境电商的整租需求仍然是广州仓储市场主力需求来源。
广州2024年第一季度新增一个增城区的优质仓库供应，被跨境电商整租。另外，本季还录得跨境电商承租黄埔区两万多平方米的优质仓库面积。但受季内部分短期租约到期等因素影响，从化和花都片区整体空置率有所上升，全市空置率环比上升1.4个百分点至本季度末的4.1%。
租金总体走稳，但业主定价策略出现分化，部分物业租金报价开始出现小幅回升。尽管小面积需求未完全复苏，但是广州优质仓储设施空置率已持续三个季度不高于5%，因此租金能持续企稳。然而，业主定价策略开始出现分化，有些业主仍然延续此前积极的招商策略，租金小幅松动；而部分业主已经开始上调租金报价。
未来半年，广州将有一个增城项目落成，约14万平方米。由于当前广州整体空置率较低，第三方物流和制造业需求也在逐步增长，租金有望获得小幅回升。而佛山在未来半年迎来两个项目共约40万平方米的新增供应，分别位于南海和高明片区，第四季度更是将迎来75万平方米的新项目落成，显著高于广州的供应水平。但由于年内五个项目中，四个已获得跨境电商的预租，预料空置率水平在2024年内还是可控的，部分空置率较低片区的租金或有上升机会。
“进入2024年，广佛仓储需求渐趋活跃。跨境电商需求延续了2023年的态势，继续寻求大湾区仓库整租机会，并在佛山预租多个即将交付物业。除此以外，第三方物流的需求也有所恢复，并有机会在未来半年达成成交。”世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部、产业地产负责人邓伟说。
投资市场方面，2024年第一季度，广州市场大宗交易市场略显平淡，仅录得四宗成交，标的包含两宗写字楼、一宗工业物业和一宗零售物业，成交金额总计13.4亿元，同比减少83%。成交物业分布在珠江新城、金融城和黄埔区等区域。
从买家类型来看，本地企业是主要的买家，如某银行购买金融城保利南方财经大厦六层物业自用；邦华环球广场两层写字楼被某村集体从网络拍卖平台竞得；尚城万科里被本地企业买入。国资委平台公司保持活跃，科学城集团通过拍卖竞得黄埔区的一个厂房项目等。
从成交物业类型来看，自用型买家的购置交易推升了写字楼物业的占比，季内达到50%。广州优质写字楼市场还处于供应高峰阶段，供过于求带来的去化压力，令写字楼资本化率有走扩的趋势。
世邦魏理仕广州分公司副总经理、广州投资及资本市场部负责人苏俭婷表示，“受益于旅游出行的全面恢复、消费基础设施REITs的推出以及广州零售物业租赁市场持续改善的预期，酒店和零售物业的关注度获得提升。同时，房地产开发商出于回笼资金的目的继续处置资产，年内这类物业的放售或将增加，但成交落地仍需克服买卖双方对资产价格的预期差等挑战。”
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