南方财经全媒体记者梁施婷 实习生范逸 广州报道
“两天打样、三天出货”“线上下单，当天出货”，以快速化、个性化为特点的“小单快反”模式对广东传统行业掀起一场革新。今年一季度，广东省跨境电商进出口突破2000亿元。今年，广东进一步提出“争创跨境电商示范省”，发展“跨境电商+产业带”模式，加强海外仓布局，力争跨境电商进出口规模突破1万亿元。
跨境电商企业也在摩拳擦掌。比如，Temu今年定下600亿美元交易额目标；阿里海外零售定下850-900亿美元的GMV目标。
华南地区正成为跨境电商争相重仓的区域，物流数据最直观反映这些企业的扩张步伐。第一太平戴维斯发布的《2024年中国物流地产报告》指出，2023年，随着区域内六个城市迎来近五年供应高峰，大湾区物流市场年度供应升至317.4万平方米的历史新高，较过去五年年均供应高89.3%。
第一太平戴维斯广州产业及物流地产服务部负责人张明杰观察到，今年一季度，头部跨境电商企业在非保税高标仓租赁方面仍然保持快速的增长。从目前来看，大湾区的机场已经基本上被跨境电商业务充分挖掘和利用，随着今年深中通道的开通，张明杰认为，珠江口西岸的物流价值也将进一步的得到体现，新的趋势是近期已经有电商平台开始计划与珠江口西岸的机场展开合作，同时大湾区的贸易公司也有挺进珠海布局珠江口西岸市场的意向。
“跨境电商产业其实很多年前就存在了，但是为什么现在如此高效？”近日，张明杰在接受南方财经全媒体记者的专访时认为，跨境电商是大湾区不断融合而发生的硕果，因为大湾区互联互通的协同效应形成，促使跨境电商产业规模持续扩大。
（第一太平戴维斯广州产业及物流地产服务部负责人张明杰。）
非保税高标仓维持“供不应求”
南方财经：进入2024年一季度，华南地区的非保税高标仓市场呈现哪些新的亮点？
张明杰：今年一季度，在非保税高标仓租赁方面，跨境电商仍然是主力租客。我们观察到有比较大的需求在华南扩张，但同时也出现多元化的情况。
去年，非保税高标仓租赁主要是希音和Temu两大跨境电商龙头企业驱动，但是今年一季度以来，我们看到来自后追的其他电商平台有扩租的布局，其中不乏来自传统国内电商大厂的跨境平台。
除了几个大头部企业，中小型的电商和区域性的领头羊电商平台，比如位居东南亚、拉美、欧洲前列的跨境电商平台，各自已经开始学习行业标杆的物流操作模式来倒推自身的物流策略。
从一季度的市场情况来看，头部电商平台已经把大湾区从三水到惠阳这条黄金物流带进行了较为深入的覆盖。不少去年为租赁发愁的物流仓，都得到了较为充分的去化。
从跨境电商业务扩张的速度来看，如果市场还有新增供应，预计还是能够消化掉的，市场暂时仍维持需求大于供应的状态。
南方财经：跨境电商在仓库选址上一般有哪些要求？
张明杰：我们在服务客户的时候，也提出了几个核心要点。首先是仓库之间要在有效的物理范围内，距离太远会丧失区域性的聚集效应，从而影响了整体的效率。
另外，也要考虑离白云机场、深圳机场或者香港机场这些干线节点物流枢纽的距离，有效合理的仓库组合策略，是能提升整体效率的。
南方财经：从存量的市场和租金表现来看，华南地区未来的发展如何？
张明杰：从存量来说，我们估计华南地区的物流用地供应大概在1000万平方米，未来两三年预计也会有一些新增的供应，主要集中在江门、佛山以及东莞和惠州。
从租金来看，是保持平稳的。但是从达成的租赁条件来说，一季度我们观察到的租赁成交，虽然对于客户来说，租金面价不变，但是在免租期或者提前进场的时间上，持有人或者业主方给了更大的优惠，比如进入的时间和免租期加起来会比去年和前年稍微增更长一些。总体上，还是以承租方市场为主。
南方财经：对于全年整个物流地产有什么一些预判？
张明杰：我们认为今年华南地区高标物流仓的新增供应不算多，大的新增供应集中在明后两年，所以今年整个租赁市场暂时会维持供不应求的状态，在合适的时间找到合适的仓库，可能比较有难度，甚至一些客户不得不委曲求全，通过降低标准来暂时性过渡。
珠江口西岸的物流价值逐渐体现
南方财经：外界也在关注珠三角枢纽（广州新）机场的建设，随着新机场的建设，珠江口西岸也会成为华南地区的物流中心？
张明杰：我觉得有这个可能性。但首先机场的建设迁移需要时间，然后机场建设之后，航线、航权、航路的开通也需要时间，完整地运营起来还是需要有一段时间的观察。
假设广州第二机场要分担白云机场的货运功能，在航路上需要国际航路的审批，需要和民航管理机构进行沟通。如果第二机场能够快速走完各种监管的有关程序和审批，相信有一部分的货运量会较快地转移到第二机场，疏解广州白云机场的货运压力。除此之外，澳门机场也开始承担了大湾区部分货运量。
南方财经：澳门的货运量也在上升，跨境电商对珠江口西岸的物流有哪些布局？
张明杰：因为港珠澳大桥直接连接香港机场，我们也观察到有这么一个趋势，一些贸易公司已经考虑在珠海设点，或者计划布局中山的物流仓，与香港机场进行连接。
再譬如，今年深中通道开通之后，中山也形成了布局物流仓的有利条件，货物可以南下走港珠澳大桥，向东走深中通道经沿江高速抵达蛇口和深圳湾口岸过去香港。未来，中山东部片区的物流价值会逐步体现出来。
跨境电商是大湾区不断融合的“特殊产品”
南方财经：华东地区一直是我国物流地产供应量最大的市场，华南市场近年来则是快速崛起，同时保持较快的去化速度，两大市场背后都有哪些驱动因素？
张明杰：从物流地产来说，一直以来华东都是全国最好的市场，保持着供需两旺的态势，但目前处于阶段性的调整中，入场的投资人也采取了较为审慎的投资策略。
华东物流市场租客的层次很丰富，这个也与江浙沪较多的外资总部聚集有关。随着进博会的成功举办，相伴带来了不少进口贸易，一度让该地区的保税物流得到很好的发展。
但是也由于这几年的变化，国内的产能发生了质的改变与提升，现在我们所面临的问题是要把产能有效疏解，而疏解的较好的方式之一就是做好出口这个文章。华南地区是改革开放最早的区域，而广州又是千年商都，各类的商贸信息均聚集于广州，逐渐形成了作为贸易中心的显著地位，各种贸易活动由此顺利开展，国际客商都纷至沓来在广州寻求价廉质优的中国商品。
南方财经：有了解到，不少江浙的小商品也会选择从华南出口。这些企业更靠近上海的机场，为什么不直接在那里出口？
张明杰：大湾区作为一个整体，在航班开通数量上相较于国内华北、华东等区域是有优势的。这一优势不仅体现了其交通网络的发达程度，也进一步彰显了其作为国际交流中心的地位。
跨境电商产业其实多年前就有，但是为什么现在如此高效？就是产业链的协同效应的显现，经过多年的工业化发展，我国工业产业各个品类的产品在效率和质量上，都取得长足进展，物流之间的协同效应在各个领域都有体现，大湾区的跨境电商发展则是这些多种协同效应的叠加所得到的成果。
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