南方财经全媒体 实习生张晓慧 记者陈思琦 深圳报道
一场泼天的“富贵”让2023年的皇庭广场绝处逢生。
“简直不要太离谱，今天皇庭广场有一亿人，下午5点吃饭就暂停取号了。”一位周末到皇庭广场排队吃京味张烤鸭的网友无力吐槽。
有网友感叹，几年没去，现在的皇庭广场早已不是当初空落落的了，2021年时商场里人影寥寥，店铺很多空置，感觉马上要关门歇业了。
5月一个普通工作日的中午，皇庭广场依然能看到很多背双肩包、穿运动鞋、讲粤语的顾客。他们多数来自香港，和朋友家人三五结伴，不少人手里还拖着便携拉杆箱。
（5月8日中午，皇庭广场一餐厅门口，很多顾客等待就餐。摄/张晓慧）
2023年2月，深港通关恢复正常，离福田口岸咫尺之遥的皇庭广场最先接到这场“泼天富贵”。滔滔“北上”的香港消费者给这座开业10年、一度“濒死”的商场续上了一口气。
命悬一线后突然“绝处逢生”
2019年皇庭广场引进盒马鲜生的时候，可能想不到这个品牌能够“救命”。
2020年至2023年初，受线上新零售、疫情冲击及房地产行业“爆冷”影响，全国各地的传统商场大都生计艰难，深圳也是一样。
2021年蛇口花园城进行改造升级，2023年7月国贸天虹商场宣布停业，2024年4月南山海雅缤纷城正式宣布将拆除重建。
皇庭广场此时也同样命悬一线，客流萎缩、商户减少。2021年，因其母公司皇庭国际无法偿还中信信托的贷款，皇庭广场作为抵押物，使用权被“冻结”。虽然彼时其对外宣称“营业正常”，但已经引起一些商户的担忧。
然而，转机突然到来。
2023年2月6日，深港陆路口岸全面恢复通关，港人“北上”消费温度不断升高。
盒马鲜生与山姆、奈雪的茶、鲍师傅是港人“北上”最钟爱的消费品牌，坐拥离口岸最近的盒马鲜生，皇庭广场突然迎来了“泼天富贵”。
皇庭广场工作人员告诉南方财经全媒体记者，深港全面恢复通关后，去年前几个月香港顾客迅速占商场总人流量的三成，后来基本稳定在45%以上。也正因有如此多的香港客人，整个皇庭广场的客流量比2019年多了35%左右。
位于皇庭广场地铁口附近的一家酸辣粉店店员告诉记者，店里的顾客以香港过来的老年人居多，不仅是节假日，平日里也有很多。一美甲店老板也表示店里的香港顾客能占到七八成。
“五一”当天下午四点左右，记者来到位于皇庭广场负一楼的盒马，很多消费者围着水池挑选应季小龙虾，并现场加工食用。除此以外，超市里不乏手推车里放满蔬菜水果、蛋糕、熟食的顾客，收银台也排起长长大队。而在非港人假期的5月3日，记者在同一时段再次来到盒马，店里人流明显变少。
（盒马鲜生人流变化明显，上为5月1日，下为5月3日。摄/张晓慧）
虽然商场内的港人顾客有着“潮汐”现象，但总数确实在不断增加。
去年3月，深圳陆路口岸出入境人数即破千万，至今一直维持在每月千万级的规模。
今年3月29日，内地清明节叠加香港复活节，当天深圳陆路口岸出入境旅客达到88.2万人次，创下深港口岸全面恢复通关以来的最高峰。当天的皇庭广场也是人潮涌动，让不少消费者感叹“这里有一亿人”。
（数据来源：深圳市人民政府口岸办公室。制图/张晓慧）
南方财经全媒体记者走访发现，皇庭广场4层主体部分目前全部商铺都在营业，出租率接近100%，不少新店正在装修。
皇庭广场市场部工作人员介绍，目前其整体店铺出租率在98%左右，除了一些比较偏僻的地段，基本全部出租，店铺租金也有所上调，但仍有店家排队等着入驻，并出现了“竞价”的情况。
“我们是这个月刚刚开业的，还没到一周，之前商场的经营状况我们不太了解。”刚接待完一位香港顾客的按摩店店长告诉记者。
在记者的走访中，2023年后入驻的店家占绝大多数，也侧面印证了皇庭广场的“新生”。
把区位优势利用到极致
从福田口岸地铁站乘坐2站地铁，5分钟就能到达皇庭广场所在的会展中心站。购物结束，坐高铁从距离皇庭广场只有一街之隔的福田站出发，14分钟即可抵达香港九龙站，从早上6:48到晚上23：00，一共有97趟往返直达列车。全天任何时段，只要你想，说走就走。
一座内地的商场，将近一半的客人都来自香港，这是皇庭广场的日常，也是其翻红的“根本”。
吴净住在香港油尖旺区，基本上每两周都会来一次皇庭广场，多的时候一周两次。她每次从香港坐东铁线到福田口岸，再坐上4号线，很快就抵达皇庭广场。
“香港买吃的太贵啦！即使是盒马这种不太平价的超市也比香港物美价廉，剪头发也很便宜。”吴净如是告诉南方财经全媒体记者。
为了接住来势浩大的“北上”顾客，皇庭广场近期在品牌和品类引进上也做了不小的调整，把投其所好运用到极致。
为了抓住顾客的胃，特色餐饮成为皇庭广场的首选。疫情期间为了稳定租金而引进的多家电动汽车品牌不见踪影，而网红奶茶店、柠檬茶店这些港人更中意的消费品类如雨后春笋般出现在皇庭广场的每一层。
记者根据皇庭广场导览牌进行梳理后发现，商场B1层到2层共有261家大小店铺，其中餐饮和茶饮有128家，占了皇庭广场的半壁江山。
除了商场标配火锅、烤肉以外，湘菜、北京菜、云南菜、新疆菜、潮汕菜、四川菜、江西菜、粤菜等全国各地的菜肴在皇庭广场都能找到。
谈到这些专门针对香港顾客而引进的菜系，皇庭广场市场部工作人员告诉记者:“香港可能西餐会多一些，但内地菜系比较少，所以香港顾客对这种有地域特色的餐饮会比较感兴趣。”
好吃之外，皇庭广场也在努力做到好逛和好玩，以“首店+网红店”的模式吸引前来打卡消费的顾客。
“五一”当天，位于皇庭广场G层中心位置的fufuland和卡皮巴拉快闪店门前排起长龙，有的顾客是闻名赶来，也有一些是被排队效应吸引。
（fufuland门口挤满排队顾客。摄/张晓慧）
fufuland今年1月开业，是一家来自苏州的生牛乳舒芙蕾专卖店，以蛋糕软糯、造型可爱出名，在社交媒体上热度很高。皇庭广场的fufuland是深圳首家，其在香港的店铺尚未开业，因此也吸引不少香港顾客赶来尝鲜。
与之类似，商场里的美甲、美发、按摩、潮玩店、抓娃娃店等，几乎可以满足各个年龄层顾客的消费需要。
为了增加香港顾客的黏性，皇庭广场还推出了专门的港澳版会员卡。港澳顾客凭回乡证可以办理专享会员卡，获得寄存、礼品包装、商品打折等优惠服务。据悉，皇庭广场的港澳版会员卡从今年复活节假期推行至今，已经发出4300多张。
皇庭广场的“泼天富贵”暂时难救皇庭国际
不过，天降的“富贵”救活了皇庭广场，却难以改变其背后皇庭国际负债上十亿、连年亏损的情势。
4月27日，皇庭国际最新发布的2023年财报显示，2023年公司营业收入为11.7亿元，同比增加76.68%，但归母净利润依旧亏损11.28亿元。
梳理皇庭国际近几年的财报不难发现，其业绩一直在走下坡路。2020年至今，公司始终处于亏损状态，归母净利润连续三年亏损在10亿元以上。
（数据来源：皇庭国际公开财报。制图/张晓慧）
皇庭国际是深圳一家老牌地产企业，发家于上世纪80年代。运营购物中心、写字楼裙楼项目一直是皇庭国际的核心业务，受疫情冲击，2020年公司开始入不敷出。
为了扭转营收情况，2021年皇庭国际悍然跨界投资半导体行业，收购了江西一家比较成熟的芯片制造公司——意发功率。皇庭国际财报显示，意发功率拥有完整的6吋半导体生产线，产品应用于工控通信、工业感应加热、光伏发电、风力发电、充电桩和新能源车等领域。
但不是“坚定的决心”就能带来“想象的收获”。
在消息面利好带动短期股价上涨之后，2023年半导体下游市场需求疲软，整个行业处于低迷状态。据南方财经全媒体此前报道梳理，63家A股半导体公司2023年度财报中有26家公司预减、23家亏损，仅有12家预告增长，占比不到五分之一。
跨界的皇庭国际不是那幸运的五分之一。2023年功率半导体业务营业收入占皇庭国际总营业收入的11.01%，毛利率-14.48%，尚处于亏损阶段。
皇庭广场作为公司的核心资产，同样受到母公司的波及，皇庭国际旗下负责运营皇庭广场的融发投资有限公司因债务问题被挂牌出售，皇庭广场土地使用权被冻结。
公开资料显示，债务纠纷的根源是2016年融发投资以皇庭广场及其占有范围内的土地使用权和公司股权作为抵押担保，向中信信托借款30亿元。2021年到期时这笔钱只偿还了2.5亿元，中信信托提起诉讼，判决书显示中信信托有权对皇庭广场及其范围内的土地使用权进行拍卖。
从最新披露的资料来看，为了挽救连年亏损和还清债务，皇庭国际还在寻找出路，接洽合作方以股权转让的方式进行债务重组。
幸运的是，尽管皇庭国际一直因为债务问题处于风口浪尖，皇庭广场的经营似乎并未受到影响。据皇庭广场相关人士透露，皇庭广场一直处于正常经营状态，并且近两年的利润逐年上升。
如今，这座被港人“北上”盘活的商场似乎正在重现辉煌，但中信信托诉讼判决书的影响还是未知数，如剑悬空。
（应采访对象要求，文中吴净为化名）
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