一周新增挂牌超6000套，次新房源“高价”登场
5月28日，广州公布楼市新政，此后10天内，广州二手房市场放盘量应声而涨，新增挂牌量周环比上升近两成，超过6000套。在取消限售后，次新房源也逐步进场。新快报记者留意到，目前“未满2年”的房源大多价格偏高，以试探市场为主，但个别业主以经营贷购房，新政次日便快速挂盘，希望更快缓解资金压力。
■“5·28”新政后，一周内二手房挂牌新增超6000套。
新政后一周 有经营贷次新房业主快速挂盘
广州新政组合拳在扭转市场预期、增强买卖双方信心方面正持续发挥作用。贝壳找房数据显示，5月27日至6月2日一周内，新增二手房源挂牌数为6132套。对比此前数据，5月11日新增挂牌为461套，而在新政发布次日高达1371套，单日新增挂牌量上升近两倍。另据合富大数据监测，新政当周挂牌放售的二手房数量，环比增长19.5%。合富研究院高级分析师梁燕明表示：“这次新政又猛又全，覆盖面更大，令不少购房者结束观望，更积极入市。”
在“5·28”新政后，二手交易不再审核取得不动产权证的时间，意味着限售政策被取消。购房者不再需要等满两年才能卖房，一些拿证未满两年的次新房源逐步进场。广州中原地产大天河区店董廖萍莎向新快报记者表示：“新政落地后，一些刚拿证的次新房开始挂牌，例如黄埔的富颐华庭、万科城市之光、星樾TOD，有100多套房挂牌出售。从3个次新网红盘的放盘价可见，普遍挂牌价比当年的一手成交价贵几十万元至上百万元不等。以挂牌价算，去除利息及所缴纳的税费，业主总体获利不多。”
新快报记者在贝壳平台看到，以同在黄埔区的大壮名城为例，有多套次新房在新政后挂牌，挂牌价每平方米在5.2万元至5.8万元之间。其中挂牌总价为660万元的119㎡房源，在新政出台的次日便挂牌。平台信息显示，该房源是以430万元的经营贷进行房屋按揭贷款，并标注“业主诚心卖，可谈”。
所谓经营贷，是指银行等金融机构向借款人发放的，用于进行合法生产经营活动的贷款。现实中，因为此前经营贷的利率明显低于购房贷款，经营贷流入楼市的现象屡见不鲜。由于大部分经营贷属于短期贷款，通常需要1年或3年至5年归还一次本金，然后再向银行续贷。近年房价调整明显，导致购房者所持有房产的评估价下降，需要借款人找钱补上资金缺口，降额续贷。克而瑞广佛数据显示，黄埔区2024年4月一手成交均价为3.63万元/㎡，同比下滑12%。而大壮名城所在的旧黄埔板块，4月一手均价约为4.94万元/㎡，与2022年的5.22万元/㎡均价相比，板块价值略有调整。
广东国鼎律师事务所合伙人、公益律师廖建勋向记者表示，将经营贷用于房贷是违法、违规的行为。“如银行监督管理部门调查起来，银行会提前抽贷。如果购房者无法按时把资金归还，导致银行有重大损失，银行有可能以‘骗取贷款罪’进行刑事报案，购房者或需承担刑事责任。”
梁燕明告诉新快报记者，目前次新房的挂牌价格基本在市场价偏上，大部分业主不是急售。“目前只有小部分业主实在是因资金紧张，才会‘割肉’卖次新房，多数业主还是在试探市场。”
廖萍莎则称：“部分次新房业主真心想卖，多数是由于工作、收入、家庭变动或拥有多套房的业主，目前这类新房议价空间在5%至10%。”
“二手库存依然承压，涨价业主只占少数”
新政出台之后，网传不少业主连夜涨价。新快报记者走访发现，个别业主在中介门店询问经纪人有否涨价空间，但该经纪人告诉记者，新政执行以来还未有遇到卖家真正抬高价格的情况。
梁燕明指出，虽然3月、4月的二手成交有所上升，但5月就回落，即使有新政利好，多数卖家还是不会向上调价，希望尽快促成交易。“10套房源中大约只有1套会回调价格，将之前下调的折扣回收。5月的二手议价空间为8.1%，相比4月的8.4%，幅度轻微收窄。”而5月中下旬已有个别一周内成交的个案。梁燕明称：“这类个案还是比较零星，个别中心区‘老破小’因学区不俗且是房改房，业主较舍得让价，百万元出头的定价，让买家果断成交。”
而根据贝壳找房数据，5月27日至6月2日一周内，降价房源套数为10398套，涨价房源则有1286套。廖萍莎直言：“市场走势仍以‘以价换量’为主，如果价格不到位，预算有限的客户还是会选择其他性价更高的二手房。”
新政首周新房成交环比升近四成 将进一步去库存
虽然5月广州一二手住宅成交量环比均出现下滑，传统销售旺季“红五月”成色不足，但多位业内人士认为，在新政和“以旧换新”的助力下，现在正是发挥广州一二手房市场梯度消费和联动效应优势的时机，一二手房均会进一步放量。合富研究院数据显示，5月27日至6月2日一手新盘来访环比上涨21%，成交环比大幅上涨37%。新政的降本和支持以旧换新，对市区400万元至800万元总价的刚改盘有明显促进作用，天河、海珠、荔湾等中心区域的优质项目成交尤为突出，部分项目周成交超过20套。
广东保利相关负责人告诉新快报记者：“5·28”新政落地后的一周，广东保利各个项目整体来访和销量均上升30%至40%，其中黄埔的中央公馆和海珠的燕语堂悦两大网红盘，单周来访均破千。“燕语堂悦5月网签132套，中央公馆开盘当天销售180套，我们1.5成首付客户占比约三成。近期我们将联合中介平台作进一步的‘以旧换新’战略合作，以推动销售”。
廖萍莎告诉新快报记者：“根据中原地产的监测，平台新收盘上升了15%，带看量上升15%；新房整体来访环比上升三成，认购量回升约五成，一二手均有提升热度。”“大部分买家以改善置换需求为主，利好对于市场活跃度带动明显。”在梁燕明看来，新政一步到位，令不少购房者恢复信心。“目前买卖双方对后市预期已明显好转，前一两年积压的需求会率先入市，尤其是中心区和近郊区域，后续就看财富转移带动的购买力回归，能否持续有效激活市场行情复苏。”梁燕明说。
■新快报记者 何璐诗
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