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苏河瑞贝庭，不止服务公寓

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巴黎的塞纳河，纽约的哈德逊河，伦敦的泰晤士河，东京的江户川……

几乎每一座国际大都市，都与一条河流紧密相依

不仅滋养了城市的繁荣，更成为了城市独特的符号与地标

苏州河之于上海也是一样的。

2024年12月，苏州河畔

上海苏河瑞贝庭服务公寓迎来正式开业，总房量353间

于地标之上，再造地标。

01 “商改租”标杆如何炼成？算好经济账。

项目原身为香溢广场写字楼。

办公业态自不必说，近年来办公租赁市场低迷，空置率持续走高。

第一太平戴维斯最新数据显示：北京和上海的甲级写字楼空置率，已然超过了20%，这是国际公认的“警戒线”，深圳甚至到了29.8%的高位，表现最好的广州虽然没有过红线，却也升至18.1%。

数据来源：第一太平戴维斯

加之项目所处的普陀区光新板块，地处上海核心商圈西北侧、普陀区东南侧，属于非核心商务区，整体去化和收益不及预期。

各种因素交织下，业主决定将“商改租”作为焕新这一市中心优质资产的首选方案。

但显然，落到实际操作上，“商改租”依旧面临许多难题：

改什么？怎么改？

改什么，是产品选择的问题。周边产业、交通情况、客群定位清晰度等都会影响项目的可改造性。

上面说过，光新板块属于非核心商务区，但却是内环旁少见的居住型区域。

距离地铁3、4、7号线镇坪路站约1公里，步行可达，轨道交通便捷；拐个弯出门就是内环线，周末走地面到上海TOP1的商业中心——静安寺15-20分钟。

通过调研，城家发现周边的租赁客户以年轻的新中产为主，他们的城市生活状态、工作方式和精神属性都充满时代个性。

总体而言，他们更看重体验，不愿与房子长期“捆绑”，追求灵活居住周期，“旅居”属性更强，租期至少半年的传统长租公寓很难满足他们的需求。

因此，在与城家团队深度交流之后，决定将项目打造为城家旗下旅居板块中高端品牌——瑞贝庭公寓酒店的旗舰店。

怎么改？是经济账的问题。

传统办公空间的架构与居住理想之间，诸多难题横亘在前。

一方面物业的形态影响前期改造投入的成本，商改租通常对企业的改建成本把控能力要求较高。

作为完全由城家进行整体规划与代建的大体量服务公寓，苏河瑞贝庭在改造设计阶段就将运营思维前置。

比如通过房型设计优化，设计户型面积在约40-68㎡之间，并利用项目本身层高优势，大大减轻了写字楼窄面宽、长进深等不利于房间布局和销售的问题。

再比如，通过低区统一Studio户型、高区统一舒适户型的排房设计，使整体上下排水、烟管布局更加合理，解决了写字楼改造中竖向管井如何有效利用的难题。

实际改造过程中，也常常会遇到许多“意外”情况，例如新增需求的提出，或者在报规报建时，相关部门的指导意见，这些都可能导致物业改造成本的增加。

怎么算得过账呢？

依托华住供应链能力与集采优势，城家实现了大幅降低采购、改造与维护成本。

以苏河瑞贝庭项目中用到的智能灯光系统为例，相比较传统光电布线，灯具安装直接节约18%以上，

此外少开槽、使用通用接头的特性，能够提升5倍安装效率，工程能耗方面更是省下了50%。

借助华住易购供应链平台，质保时间也从常规灯具的1年延长至5年，更省也更放心。

整体能节约5%-10%以上，相较于同档次酒店，瑞贝庭每平米造价低约24%以上。

另一方面，如何优化排房和定价，做到最大化坪与经营测算最优解，是提升资产后续估值与退出价值的关键。

城家领先的长短租结合模式在市场需求波动时展现出了显著的灵活性与优势。长租部分提供稳定的现金流，短租则能在商旅需求高峰期带来额外收益。

结合在设计阶段将低效和闲置空间改造为适合长租的配套设施，使空间利用最大化，显著提升项目的整体坪效。

目前，苏河瑞贝庭Studio户型配比约为43%，主力价位约在8500-9000元/月；一居室户型配比约为57%，主力价位约在13000-14500元/月。

据测算，项目整体租金坪效约在186元/m²/月。相较于区域其它同档次酒店与公寓，苏河瑞贝庭公寓能够提供更高的坪效，并且预计开业后一年，整体GOP率能够稳定在80%左右。

02 数字之外，更是生活方式

对于资产运营商而言，如何在改造过程中精打细算，如何在运营过程中使得资产的价值最大化固然是放在首位的。

然而，城家追求的，不仅仅是经济账上的平衡

数字之外，城家希望借助创新设计，为项目带来更多独特的价值和可能性。

以苏河瑞贝庭为例，城家产品团队试图将项目打造成为

一个垂直微型社区，一个不被定义的家。

苏河瑞贝庭作为一个城市中心商业地块微更新项目，空间的改造仅仅是开始，对城家来说，真正需要思考的是

如何让空间真实被盘活。

从住客的日常生活、情感需求和行为习惯出发，致力于重塑人与人、人与社区之间、人与自然的关系，打造一个更具活力与共鸣的生活与商业空间。

具体的做法，将项目的顶部一层改造为独立的生态社区，为住客提供了独享楼屋顶观景花园，活动场所等设施。

四层打造为超级公区，设置咖啡水吧、娱乐区、影音室、餐饮区域、洗衣房等空间，为住客提供相应的配套设施和服务。

一层商业未来规划爆改为社区入口，引入各类品牌和小店，如咖啡、书店、健身工作室、烘焙店等，满足不同年龄层的兴趣及生活

将“商业+住客+社区”有机结合，打造一个独一无二的“垂直村落”，找回城市里逐渐淡漠的邻里关系和熟人社交。

在营造室外生活场景的同时，在室内居住场景的规划上，苏河瑞贝庭同样给足诚意。

什么样的公寓是适合长期居住的？

更多的收纳一定是“必要项”。

苏河瑞贝庭通过创新的空间收纳全节点解决方案实现大容量的立体收纳设计。

包括玄关的长短衣区、鞋靴收纳、工具存放等46节点，浴室柜的侧边柜、镜箱等22节点，厨房的拉篮系统等59节点，衣帽间的领带架、分隔抽屉等99节点，让收纳井然有序，收放自如。

城家一直擅长在“光”上面做文章，这次，苏河瑞贝庭更是在“光电”上“玩出了花”。

光电集成化解决方案，整合集成控制，全维智能交互，通过单域场景化的设置，实现健康光源，节能又高效。

尊重、了解新世代的租客，引进潮牌新势力家具品牌，从软装上打造更年轻，时尚的形态。

引入顶级卫浴品牌，经久耐用，赋能品牌溢价。同时告诉住客，洗好澡，作为最基本的住宿体验，城家一直坚持。

更健康、更品质的饮食成为越来越多新中产的追求，甚至有时烹饪已经成为一种解压疗愈手段，一种TA们和世界和解的方式。

城家特别引用TPB厨房台面整合方案，定制化生产，大幅提升坪效的同时，解放台面空间，让住客能轻松做饭，好好吃饭。

从设计之初就将环保可持续在每个环节去考量，墙面壁纸选用德国奥斯隆基材，环保标准远远高于国标，阻燃，防霉，抗菌，更有利于日常维护，保持健康环境。

诚意满满的苏河瑞贝庭，刚“出生”，就获得了“年度十佳城市更新租赁项目”，这是租客与行业对它的褒奖。

瑞贝庭的“回礼”是，通过每个产品细节的创新，让住客即使在异乡，也能找到在日常生活场的熟悉感与松弛感。

03

苏河瑞贝庭，不止是个服务公寓，它还是什么？

对投资者来说，我们希望它能成为“商改租”的城市更新新地标

对住客来说，它会是城市文化的一部分

对城市来说，或许有幸能成为下一个城市符号

对城家而言，每家瑞贝庭，都是为了让住客愿意在这座城市多停留一段时间，让“多住几天”成为旅居的常态和习惯。

（咸宁新闻网）

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