多个项目布局80㎡至120㎡产品段，或吸引越秀、老荔湾买家“跨江”逐房
2025年新年伊始，广州海珠楼市迎来新一轮供应热潮，至少6个全新盘即将入市，预计今年将有超过20个项目在海珠“卷产品、卷价格”，多个项目集中布局80㎡至120㎡产品段。与此同时，海珠区二手房市场亦表现抢眼，成为上月中心四区中成交最活跃的区域。有业内人士表示，鉴于一手房和二手房主力成交价格段存在明显差异，预计2025年海珠一、二手产品满足不同类型买家的趋势将会持续，还将吸引来自广州越秀、老荔湾等邻近中心区的购房者。
■今年广州海珠新房赛道内全新盘与原有一手项目将正面交锋，20多个楼盘将同场竞技。
海珠全新盘发力细分赛道
海珠新盘赛道内，全新盘与网红持销项目将迎来正面交锋。2024年，海珠有8个地块出让，其中海珠西有5盘同台竞技，广纸、东晓路、海珠客运站、大干围、三滘立交新品近期陆续上架，而高端住宅片区琶洲南区的新品也受到重点关注。全新项目的扎堆入场，令一手房赛道越来越拥挤，今年全区将有20多盘同场竞技。
“目前海珠一手可选项目较多，主力成交客户主要分两类：一类是刚需、刚改的买家，主要是楼梯房换电梯房，以及小两房换大三房的家庭，70多㎡、80多㎡的紧凑三房尤其受刚需房客欢迎；另一类是高端客户，琶洲板块在此类群体中认可度较高。”合富研究院高级分析师梁燕明告诉新快报记者。记者了解到，今年海珠西多个“容积率超新规产品”起步户型为88㎡起，比起此前工业大道刚改红盘的90㎡起步户型，门槛再次降低。在广纸地块的新项目越秀·熙悦江湾现场，有销售人员表示：“我们主打88㎡至123㎡的产品，阳台率达20%，楼栋4梯五户设计，其中三户是88㎡的户型。项目附近有不少大型社区，居民们的孩子大了需要分巢，但既想保持‘一碗汤距离’又想控制总价，我们的项目正好符合需求。”而记者了解到，东晓路地块的项目越秀桂悦东晓同样主打紧凑型户型，主力为88㎡、105㎡、117㎡的产品。
2024年以来，海珠区陆续有120㎡以下刚需、刚改项目亮相，保利燕语堂悦、珠江海珠里、珠江金瑶台等中小户型项目不断增多。据合富研究院监测，2024年海珠新房主力成交总价段为500万元至700万元，户型区间主要是80㎡至120㎡的三至四房。梁燕明告诉新快报记者：“目前较为积极入市的买家多选择80㎡至120㎡的房子。在新规下，产品得房率高，即使只有80多㎡，也已可实现空间上的明显改善，开发商希望‘打精准’，所以产品设计也集中在这个面积段。”
房地产市场研究专家邓浩志同样认为，核心老城区的90㎡紧凑户型产品越来越多。“在广州放开限购后，中心区的小户型以及高端大户型去化明显更快，而中间面积的改善户型去化较慢，为吸纳刚需，开发商的设计会作出调整。”
去年海珠新房一直很“热”
2024年，海珠新房的热度一直维持在广州各区之首。根据克而瑞广佛的统计，2024年广州商品住宅成交金额TOP10的项目中有3个在海珠区。而合富研究院监测显示，从新房推新去化效率看，海珠在广州11区中排名第一位，推新当日单盘平均去化率为45%。
在被问及为何想在海珠买房时，黄先生说：“我现在40多岁了，父母年纪越来越大，我希望与父母和岳父岳母住得更近，方便日后照顾。我住在江湾板块、父母住中大板块、岳父岳母住在赤岗，需要置换3套房。如果在越秀区，总价太高，海珠区可选的项目比较多，总价也比较可控。而且我有两个女儿，在现在房价较低时提前布局，将来说不定可以让女儿也住在附近。”
梁燕明表示，目前海珠的刚改新房客户除了本区的地缘客户，还有部分来自于越秀、老荔湾等区域板块，而高端产品也有机会吸纳天河区的高端买家。“老荔湾和越秀的新盘选择相对有限，而这类客户又习惯住在充满烟火气的老城区，所以海珠会吸纳到一部分外区的客户。而琶洲CBD在不少高端客户心目中地位较高，比如保利天悦的二手房曾卖出超1亿元的价格。‘总部聚集地’的定位对于该板块的房价有一定支撑。”在邓浩志看来，海珠西的刚改项目与荔湾芳村板块一直形成竞争，而海珠东的琶洲一带则与天河区的金融城和珠江新城两个CBD互相“抢客”，琶洲规划较多的新行业新产业，有一定附加值。
一、二手房价格段差异显著
由于产品定位相近，海珠西新盘之间将会拼性价比，但业内人士认为，不会分流太多二手客户。在楼市回温的2024年四季度，海珠二手市场的表现同样突出。广州市房地产中介协会数据显示，2024年四季度广州市二手房月成交量均破万宗，中心四区中，海珠连续3个月居二手房成交量首位。其中，2024年12月海珠区二手房成交量大幅抛离其余三区，单月成交量为1459套。
“一、二手房的客户很少互相分流。目前海珠新房的总价门槛为400多万元，而成交活跃的二手房价格多为200万元至300万元，或者是教育资源较好的学区房，它们之间不形成直接竞争。”梁燕明告诉新快报记者，新房的去化流速加快反而令二手房业主期望加快出手原来的物业。“现在的买家多倾向持币观望，先把旧物业出售，等待时机再入手新房。不像以前，同步‘买一卖一’，如果交易周期较长，则比较被动”。
“目前海珠二手房的议价空间有所缩小，平均为5%，也有部分达至8%至10%，普遍挂牌价都比较‘实在’。 ”梁燕明直言，交易周期与业主的定价策略有关，“一次降价60万元和分10次降60万元，效果肯定不一样，买家会觉得业主还有降价空间”。
展望2025年，梁燕明认为海珠楼市将有值得期待的小阳春。“预计2025年海珠一、二手产品满足不同类型买家的趋势将会持续，新规下的全新盘逐步入市，将带动一定的置业积极性；2月至3月是学区房的入手时机，大概率置业旺季会如期而至。”
■新快报记者 何璐诗
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