中新经纬10月26日电 题：资产证券化如何将“负资产”变“富资产”？
作者 田轩 清华大学国家金融研究院院长、清华大学五道口金融学院副院长
得益于资产证券化，6年前入住率不到30%的武汉洪山人工智能大厦，如今已成为年产值15亿元的“亿元楼”。
何为资产证券化？它又是如何运作的？
资产证券化，简单地说，是将缺乏流动性但能产生稳定现金流的资产，通过结构化设计转化为可交易的证券产品。其基本运作机制是：发起人(如商业地产持有方)将一组具有稳定现金流的资产(如写字楼租金收入、物业费、特许经营权等)进行归集，形成一个“资产池”；为实现风险隔离，发起人将资产池转让给一个独立的法律实体――特殊目的载体(SPV)；然后，通过内部增信或外部增信提升证券信用等级，获得市场认可；SPV以资产池未来现金流为支撑，向投资者发行不同期限与风险等级的证券(如优先级、次级)，募集资金用于偿还发起人原融资成本或支持新投资；租金等收入按约定顺序归集至SPV账户，优先用于支付证券本息，剩余收益返还给原始权益人。
以洪山人工智能大厦为例，运营方将其未来租金收益打包发行ABS(资产支持证券)，吸引社会资本提前介入，回笼资金用于楼宇智能化升级与招商服务优化。这一过程不仅缓解了前期投入压力，更通过引入专业资本运作，提升管理效率与品牌吸引力，最终实现资产价值与产业能级的双重跃升。
资产证券化能够使原本“沉睡”的资产获得市场定价与流动性溢价，提升资产流动性，并实现“静态资产→金融产品”的转化；同时，帮助发起人获得现金，降低负债率、改善财务结构；还能通过证券化产品引入保险资金、养老基金、公募REITs(不动产投资信托基金)等长期机构投资者，优化资本结构，提升资产运营效率。
值得注意的是，适合进行证券化运作的资产须具备可预测且持续稳定的未来现金流、权属清晰、可特定化且非标性强等核心特征，如基础设施、商业地产、应收账款、租赁债权等。例如产业园区可通过未来租金收益发行ABS，高速公路可基于通行费收入进行结构化融资，新能源项目亦能依托发电收益权实现资金回笼。通过真实出售与破产隔离设计，原始权益人可将表内资产转移至特殊目的载体(SPV)，既优化资产负债结构，又激活存量资产潜能，为实体经济注入流动性。
更为深远的是，资产证券化构建了资本与实体之间的高效通道，使沉睡的资产价值得以释放。它不仅是融资工具，更是一种资产管理思维的革新，推动持有者从粗放运营转向精细化、透明化管理。
放眼全球，美国的REITs模式与新加坡的基础设施信托基金均提供了成熟范本。美国通过税收优惠推动REITs发展，使房地产投资信托基金成为公众投资者参与商业地产的重要渠道，有效提升了资产流动性与市场透明度；新加坡则通过专业监管与标准化产品设计，实现基础设施资产的长期稳定回报。这些经验表明，完善的法律框架、清晰的税收政策与活跃的二级市场是推动资产证券化健康发展的关键。
笔者认为，我国可以借鉴其制度设计，结合本土实践，逐步扩大试点范围，优化信息披露机制，增强投资者信心，从而构建多层次、可持续的资产证券化生态体系。同时，推动评级机构、律师事务所等中介服务体系的规范化发展，强化风险定价与资产估值能力。通过引入国际通行的绿色金融标准，还可将低碳运营的产业园区纳入证券化范畴，拓展融资边界。此外，未来随着数据资产确权机制逐步建立，智慧楼宇的运营数据流亦有望成为新型基础资产，开启资本化新路径。
资产证券化对地方政府也具有多方面重要作用。首先，可拓宽融资渠道，缓解地方政府财政压力，将缺乏流动性的资产转化为现金流入，如通过将政府拥有或控制的交通、水务、园区等具备稳定现金流的资产进行证券化，可在不新增负债的前提下实现融资，优化财政结构；同时，有助于地方政府盘活存量基础设施资产，提高资产利用效率，促进基础设施等领域的资源优化配置；还能够通过引入社会资本参与公共项目建设与运营，提升公共服务质量和管理效率。在严控隐性债务的背景下，证券化将成为合规融资的重要路径，有助于构建“存量带动增量”的良性循环，为地方政府推进新型城镇化和重大项目建设提供可持续的资金支持，为推动区域经济高质量发展注入新动能。(中新经纬APP)
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