万达广场 阵痛 广州萝岗 股权变更 资金链
近期，大连万达集团因多宗出售项目、股权冻结等信息而受到市场关注。
本月初，烟台芝罘万达广场有限公司和宜春万达广场投资有限公司发生投资人变更，大连万达商业管理集团股份有限公司(以下简称“大连万达商管”)退出。这也意味着，又有两座万达广场被卖出。
6月底，大连万达商管所持有的大连新达盟全部162亿股权被全部冻结。这是今年以来该部分股权第四次被冻结。
同期有消息称，万达商管、酒管及集团总部将搬迁至珠海。考虑到此前万达已卖掉在北京的总部大楼，这一动作引人遐想。万达对此向媒体回复称，此次搬迁仅涉及商管业务相关的部门和人员，整个万达集团总部和其他业务部门继续在北京办公。
去年末，因旗下轻资产业务上市进展不顺，万达一度深陷投资人兑付危机。随后，太盟联合其他投资者追加投资，使得万达的危机暂告解除。今年3月，首批投资人揭晓，太盟、中信联合Ares Management旗下基金、阿布扎比投资局旗下全资子公司Platinum Peony和穆巴达拉投资公司，联合向大连新达盟商业管理有限公司(以下简称“新达盟”)投资约人民币600亿元，合计持股60%。
这笔投资无疑能缓解万达的燃眉之急，但由于手续繁杂，资金到位需要一定时间。在这段时间里，万达要自己想办法解决问题。
分析人士指出，在新投资者进入和业务转型的过程中，阵痛已不可避免。
600亿元投资尚未到位
作为中国最大的商业地产投资运营商，万达一直试图将旗下的轻资产业务运作上市。
2021年3月，珠海万达商管成立，并作为赴港上市的主体。8月，珠海万达商管与22家投资者签订了股份转让协议，获得投资380亿元。
当时，部分投资者与万达商管签署了对赌协议，珠海万达商管需在2023年底前完成上市，否则要向投资者以8%的年内部收益率支付股权回购款。按照证监会在一份问询函中披露的内容，这部分回购款约为300亿元。
但整个2023年，珠海万达商管都未能获得上市“大路条”，而万达在手现金仅100多亿元，缺口巨大。
去年12月，太盟投资与大连万达商管集团共同宣布签署新投资协议。太盟将联合其他投资者，在其2021年的投资赎回期满时，经大连万达商管集团赎回后，对珠海万达商管再投资。
今年3月，谜底揭晓。各方在大连签署协议，5家投资人向新成立的新达盟投资600亿元，并持有60%的股份。
新达盟为新设立的控股公司，其子公司为珠海万达商管。
此次投资无疑能缓解万达的资金压力，但万达也付出了让出控制权的代价。此次签约前，大连万达商管对珠海万达商管的持股比例为70.15%，投资者持股不到30%。但在新达盟，双方的持股比例变成四六开。
21世纪经济报道了解到，投资人是以“股权+债权”的方式对新达盟进行投资，在完成尽职调查并确定股权比例后，需要完成资金筹集，通过必要的法律和监管审查，才能获得交割的条件。整个过程需要一定的时间。
今年3月，一位投资者向21世纪经济报道记者确认，此次投资的资金为一次性到位，预期时间节点为今年第二季度。
但截至记者发稿时，新达盟仍由大连万达商管持有，未发生股权变更。这也意味着，股权层面的交割并未完成。按照正常流程，资金不会在此时到位。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜也表示，各种迹象表明，投资人所承诺的600亿元投资至今并未到位，万达的资金压力问题并未完全解决。
由于资金迟迟不能到位，加之万达频繁出现出售项目、股权冻结等事项，一度引发了关于双方合作出现变数的猜测。对此，太盟方面向21世纪经济报道记者确认，合作并未发生变化。
但对于此次合作的进展程度，太盟与万达方面均未透露。
仍需“自我救赎”
近期，大连万达商管多次遭遇股权冻结。今年以来，大连万达商管所持有的大连新达盟162亿股权已先后四次被冻结，只有一次解冻。此外，大连万达商管持有的其他公司股权也频繁遭遇冻结。
今年3月，一位投资人向21世纪经济报道表示，万达作为一个大型集团参与到多项业务，难免涉及股权和业务纠纷，这并不会影响投资人的信心。
尽管如此，在资金到位前，万达仍需自己解决问题。
万达很早就启动了轻资产转型，近年来更是很少新增重资产项目，反而通过出售项目的方式缓解资金压力。去年下半年以来，卖项目的动作更为频繁。
据不完全统计，万达已累计出售超过20座万达广场。相比其在管的400多座万达广场，虽然数量不多，但其中不乏北京、上海、广州等一线城市的优质项目。
这些项目大多由险资接盘，仅阳光保险就接手了包括上海金山万达广场、广州萝岗万达广场在内的5座万达广场。大家保险、横琴人寿、新华保险也有收购。还有一些项目被当地企业收购。
据悉，目前万达的在管项目中，约有四成为第三方购物中心，但仍有六成为自身持有。
万通集团创始人冯仑近日表示，万达的轻资产转型取得了一定进展，但尚未完全完成。通过轻资产模式，万达减少直接持有的大量资产，降低了财务风险。然而，剩下的资产，尤其是三四线城市的购物中心，其租赁和运营情况可能并不理想。如果这些资产还有负债，那么万达手持这些资产就会有很大压力。
柏文喜也指出，未来一段时间，万达的资金链会保持一定程度的紧张状态，压力来自于短期债务的偿还、持续的业务运营成本以及潜在的资产重组等。
在这些出售中，4月的一笔交易最引人关注。大连万达商管从北京万达广场实业有限公司中退出，新华保险、中金资本进入。北京万达广场实业有限公司是北京万达广场的开发商，北京万达广场是万达总部所在地。
也就是说，万达将自己的总部大楼出售。
两个月后，有消息称，万达商管、酒管及集团总部将搬迁至珠海。万达对此回复称，此次搬迁仅涉及商管业务相关的部门和人员，整个万达集团总部和其他业务部门继续在北京办公。
一位万达内部人士向21世纪经济报道透露，短期来看，万达集团不太可能将总部搬离北京这个“战略高地”，但作为核心的轻资产业务，重心正在远离北京。作为上市主体的珠海万达商管，总部位于珠海。新达盟则落户在万达的起家之地大连。
柏文喜指出，新投资人的进入，意味着万达会发生诸多变化，但在资金到位前，阵痛期将不可避免。在这一时期，资产腾挪，业务调整，乃至管理层的变化，都可能会发生。
作者：张敏
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