用已售房屋抵押贷款 银行能否取得抵押权
□ 本报记者 罗莎莎
□ 本报通讯员 朱强
购买房屋后居住四年多，原房主不仅未在期限内协助办理过户登记手续，而且还将房屋抵押给了银行申请贷款，银行能否取得抵押权？近日，江苏省淮安市中级人民法院对一起抵押权纠纷案作出终审判决，认定银行在办理抵押登记手续时未履行尽职调查义务，不能取得相应抵押权。
法院查明，2018年5月4日，蔡某庚与季某强签订《房屋买卖合同》，约定季某强将其拆迁获得的某小区1103室拆迁安置房转让给蔡某庚，转让价52万元，任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或者要求对方支付总房价两倍的违约金。蔡某庚支付房款后，季某强将该房屋交付给蔡某庚，蔡某庚经装修后于2018年入住至今。
2022年9月，案涉拆迁安置房具备办证条件，蔡某庚多次催促季某强配合办理变更房屋产权手续。季某强向蔡某庚出具书面过户协议，承诺于2023年1月1日前办理过户手续。另查明，季某强在2022年9月14日办理案涉房屋的产权证后，以案涉房屋作为抵押物向某商业银行申请贷款56万元。该银行在贷款审查时仅查看了季某强房屋产权证书，并未对抵押房屋进行实地勘察，于12月20日办理了案涉房屋的抵押权登记，随后发放了贷款。
因季某强未能如期配合办理过户登记手续，蔡某庚诉至法院，请求判令注销该房屋的抵押登记、季某强协助办理过户手续。
一审法院认为，蔡某庚与季某强于2018年5月4日签订《房屋买卖合同》后，支付了房款并接收房屋入住至今。在该房屋办理产权初始登记后，季某强应当按约协助蔡某庚进行房屋产权变更登记，但在蔡某庚催告下，季某强拒不配合办理房屋产权变更登记，反而以房屋作为抵押物向银行申请贷款。银行在办理贷款抵押手续时并未查看抵押房屋现场实际情况，亦未能尽到审慎核查责任。案涉《房屋买卖合同》签订后，并非蔡某庚的过错导致房屋未进行产权变更登记。
根据相关法律规定，房屋买卖在前，抵押权设定在后，蔡某庚对房屋享有的物权期待权应优先于银行的抵押权，故对蔡某庚要求注销抵押、办理房屋产权变更登记的诉讼请求应予以支持。据此，法院认定某商业银行未善意取得涉案房屋的抵押权，判决某商业银行注销抵押登记，季某强协助真实权利人蔡某庚办理房屋过户登记。
某商业银行不服一审判决，提起上诉。二审法院经审理后驳回上诉，维持原判。
未对抵押房产状况尽职调查不能善意取得抵押权
二审法官庭后表示，实践中，部分拆迁户在获取拆迁安置房屋后，会将该房屋另行出售他人，但由于拆迁安置房过户存在五年的办证空窗期，买受人无法及时掌握具体办证时间而致无法及时过户，就可能出现像本案中季某强办证后将房屋作为抵押物办理贷款的情况，进而引发纠纷。这类案件在处理过程中除了涉及拆迁安置房的买受人与拆迁户的过户请求权争议外，还涉及安置房买受人与银行抵押权人的争议。
实际上，拆迁户将拆迁安置的房屋予以出售并实际交付后，其使用该房屋进行抵押属于无权处分。由于该房屋的登记权利人与实际权利人不一致，无权处分人将该房屋另行抵押给他人，他人基于不动产登记的推定效力相信抵押人有权处分，就存在权利冲突的情况。
针对此类情况，就需要结合民法典第三百一十一条所规定的善意取得制度进行调适，即登记的抵押权人是否取得抵押权，核心在于其是否构成善意。而银行作为专业金融机构，在办理抵押合同及抵押登记手续时，应当按照商业银行法、《中国人民银行贷款通则》《个人贷款管理暂行办法》等法律法规的规定，对抵押物的权属和价值以及实现抵押权的可行性进行严格审查。
“银行在办理贷款过程中，对当事人提供的抵押房屋未进行现场查看，未核实房屋的实际居住情况，而仅凭当事人提供的不动产权证直接办理抵押贷款，银行存在重大过失，不能善意取得抵押权。”承办法官提醒。
本案中，蔡某庚自2018年时起即在涉案房屋中居住，若某商业银行在放贷前按照相关规定的要求进行实地调查，不难发现当时实际占有使用该房屋的是蔡某庚，而非提供抵押担保的季某强。银行在审查案涉贷款业务时不仅未发现有他人实际占有使用房屋，而且其一审提供的实地走访照片中的房屋装潢及家具与涉案房屋有明显区别，能够证明该银行在贷款交易过程中未遵循合理的商业准则和管理规范，对应有的调查内容未履行尽职审核义务，客观上存在过失，不符合民法典规定的善意要件，故法院认定某商业银行未善意取得讼争房屋的抵押权，遂作出上述判决。(法治日报)
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