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2015-2025，一部中国住房租赁业的“进化简史”

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图源：迈点

盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大的自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。

——2025年政府工作报告

当“租购并举”首次写入政府工作报告，一场关乎亿万城市居民“住有所居”的深刻变革就此启幕。

在2015至2024年间，从中央到地方，政策持续加码：市场秩序规范、租赁住房用地供应、保障性租赁住房试点、保租房公募REITs推进……住房租赁从边缘化的市场缝隙，跃升为国家住房体系的重要支柱，持续推动着住房租赁市场的发展与转型。

十年风雨，见证行业变迁

政策驱动

市场分化

模式迭代

站在2025“十四五”规划的收官节点回望，从早期的野蛮生长到现在的理性回归，从单一包租模式到资管分离的生态重构，从资本密集的流量争夺到ESG导向的长效运营，从培育住房租赁市场到扩大保障性租赁住房供给，这些转变，共同书写了一部中国住房租赁行业的“进化简史”。

政策是住房租赁行业发展的核心驱动力，从侧重激活市场活力，到强化规范与风险防控，再到以保租房为核心解决民生问题，经历了“初步探索”和“体系化构建”，如今已逐步形成“市场+保障”双轨制。

// 2015-2018年

政策破冰与试点探索

【租购并举租赁用地 N+1争议】

2015年底首次提出“租购并举”；2017年12城试点租赁住房用地供应，上海推出纯租赁地块，开启土地供应新模式；地方试点“N+1”隔断模式，但因消防标准模糊引发争议。

// 2019-2020年

规范整顿与疫情冲击

【合规整顿资金监管疫情纾困】

北京严查群租房；疫情期推出公积金付房租、租金减免等纾困政策。

// 2021-2024年

公募REITs与长效机制

【保租房REITs ESG转型长效机制】

保障性租赁住房纳入公募REITs试点；“十四五”规划明确保租房建设目标，ESG成为行业新标准。

图源：迈点

市场主体从“单一主导”转向“多元协同竞争”，国家队成为保租房核心力量，地产系和运营商系聚焦品质化运营，科技公司通过技术赋能降本增效。

// 2015-2018年

创业系主导，模式试错

【资本狂热快速扩张风险高企】

以包租模式快速扩张，依赖租金差盈利，但过度依赖资本输血。

// 2019-2020年

地产系与中介系入局

【资源整合重资产布局头部集中】

地产系凭借土地和资金优势抢占市场份额，中介系强化存量房运营，但部分企业因盲目扩张陷入亏损。

// 2021-2024年

国资主导，多元协同

【国资主导轻资产运营双轨制格局】

国企主导保租房建设与运营，市场化品牌转向细分赛道，形成“国企保民生+民企做增值”格局。

图源：迈点

产品迭代始终围绕“需求升级”，从单一居住功能转向全场景服务，社群生态和智慧化成为差异化竞争关键。

// 2015-2018年

标准化产品主导

【青年公寓高坪效同质化】

以青年白领公寓为主，聚焦“高坪效”运营，但同质化严重，租客个性化需求被忽视。

// 2019-2020年

细分赛道崛起，社群化探索

【社群运营跨界合作体验升级】

蓝领公寓、家庭型公寓等产品逐步涌现，同时探索社群运营与跨界合作，尝试打破单一居住场景的局限性。

// 2021-2024年

场景化与可持续融合

【绿色建筑宠物友好场景生态】

居住场景从单一功能向“生活+工作+社交”生态化升级。

图源：迈点

资产管理从“粗放扩张”转向“精细化运营+资本化运作”，REITs成为核心驱动力。

// 2015-2018年

包租模式主导，盈利单一

【包租模式租金差盈利资金链风险】

轻资产包租依赖租金差，资金链风险高企。

// 2019-2020年

轻重并举尝试，利益博弈

【轻资产输出资管分离权责冲突】

部分企业转向轻资产输出，但资产方与运营方矛盾突出。

// 2021-2024年

REITs驱动闭环，效率优先

【REITs闭环 资产效率全周期运营】

公募REITs打通退出通道，国企主导保租房REITs发行。

图源：迈点

2015-2024年，中国住房租赁行业历经资本驱动→暴雷出清→高质量发展三阶段，逐步从野蛮生长回归民生本质。

// 2015-2018年

市场快速扩张

【资本狂飙模式试错国际垄断】

资本驱动品牌爆发（自如、蛋壳、青客、魔方等），国际品牌垄断服务式公寓（雅诗阁、盛捷、万豪行政公寓）。

// 2019-2020年

行业洗牌调整

【暴雷潮涌国企试水强监管】

暴雷潮引发行业信任危机（青客、蛋壳），地产系站稳头部、加大布局（冠寓、瓴寓），保障性租赁住房政策推动地方国企试水。

// 2021-2024年

格局重构与高质量发展

【国资主导细分深耕运营为王】

国资系崛起，市场格局固化（美寓、城投宽庭、承寓等），同时行业集中化，投资趋于理性。

作为中国住房租赁行业发展的长期见证者与参与者，迈点自2011年首创品牌价值评估体系——MBI（迈点品牌指数），以数据为核心，通过多维动态评估体系，实现对行业全品类品牌的指数化追踪，赋能行业高质量发展。

历经14年市场周期与政策迭代的验证，MBI数据库记录了不同背景品牌的沉浮轨迹。迈点从多个维度梳理了2016-2024年间行业头部品牌的发展变化，以榜单排名展示品牌的地位与表现。

未来征程，向内变向外为

市场动态

品牌建设

资产盘活

站在新起点，迈点将聚焦行业热点话题，于2025年6月19日在北京诺金酒店举办第十四届迈点品牌发展大会。届时，各界精英人士齐聚一堂，共襄行业盛举。

作为大会核心论坛之一，中国住房租赁品牌论坛备受瞩目。论坛将紧扣品牌建设、金融资源、用户需求、资产盘活等行业焦点话题，搭建资源互通、模式共创的生态平台，助力行业在REITs常态化、消费升级与数字化转型的浪潮中把握先机。

中国住房租赁品牌论坛

2025年6月19日

北京诺金酒店

识别二维码了解更多

活动咨询：吕女士 18356174946

第十四届迈点品牌发展大会

简介：本届大会聚焦大文旅品牌运营和投资发展，以县域政府、文旅集团、旅游住宿及住房租赁四大细分板块为核心，汇聚行业顶尖智慧，精准锚定市场走向，剖析品牌战略，预测发展趋势，为行业发展提供前瞻视野与创新思路，推动文旅品牌升级与价值跃升。

同期论坛及盛典

　　近日，据业界消息，乐天集团决定将中途停建的沈阳“乐天城”项目出售给沈阳市皇姑区一国企。这距离该项目因“萨德”矛盾被中断已过8年。据消息，乐天集团已与沈阳皇姑诚信发展置业有限公司签署股份买卖协议，正在走“乐 4月28日，“翰墨弘道——京津冀协同发展10周年书法交流展”在北京一得阁美术馆开幕。现场共展出150余件作品，以京津冀区域书法家和书法爱好者为主，讴歌京津冀协同发展丰硕成果，展现三 21世纪经济报道记者张赛男实习生黄宏韬上海报道“五一”假期临近，酒店市场重新点燃。来自携程的数据显示，“五一”期间，境内酒店搜索热度同比去年略有增长，天水、徐州、淄博等城市成五一小长假圆满落下帷幕，今年假期全国各地人潮涌动，再度上演“人从众”盛况。小猪民宿平台数据显示，今年五一小长假民宿订单量同比去年增长102%，平均入住时长3.2天，重庆、成都、西安、福州、武汉、青岛、威海、昆明、上海　　近日，据自然资源部消息，为适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，支持盘活存量土地，促进房地产市场平稳健康发展，自然资源部下发通知，要求各地做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接等工作。其中提到为爱好说走就走、种草网红城市好玩不贵，对于能够记录美好瞬间的“旅拍”格外舍得投入……2024年，年轻人的个性化需求催生更多旅游新玩法。《夸克数读：2024年轻人出游新趋势》的数据。

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